Với một căn nhà ở Tà Đùng mà chủ phải đi xa vài năm, cách giữ nhà tốt nhất thường là cho một gia đình trong vùng thuê ở lâu dài, với hợp đồng ghi rõ phần nhà, phần vườn, việc chăm sóc và việc sửa chữa, kèm một người thân hoặc hàng xóm tin cậy làm đầu mối tại chỗ. Nhà bỏ trống ở vùng đồi ẩm chỉ sau một mùa mưa đã xuống cấp nhanh: mái rỉ, tường mốc, mối lên, vườn rậm; có người ở và chăm, căn nhà còn nguyên khi chủ quay về.
Bài này dành cho người đã có nhà ở xã Tà Đùng (Lâm Đồng, gồm Đắk Som và Đắk R'Măng cũ trước 1/7/2025) — người dân trong vùng đi làm ăn xa, người mua nhà để về hưu nhưng chưa về được ngay, gia đình có con đi học nơi khác. Đây là cho thuê để ở, không phải làm homestay đón khách du lịch; mô hình lưu trú kinh doanh có quy định và cách vận hành riêng, được bàn ở các trang khác trong nhóm Tà Đùng.
Vì sao nhà bỏ trống ở Tà Đùng xuống cấp nhanh
Khí hậu vùng đồi ven hồ ẩm nhiều tháng trong năm, sương dày vào sáng sớm, mùa mưa dài. Nhà đóng kín không ai mở cửa thì hơi ẩm đọng lại, tường mốc, đồ gỗ trương, đồ sắt rỉ. Mái tôn có chỗ hở nhỏ không ai thấy, nước thấm qua cả mùa mới lộ ra khi trần đã mục.
Mối là mối lo thứ hai. Nhà có kết cấu gỗ, cửa gỗ, tủ gỗ mà không có người ở, mối có thể đục từ chân cột lên mà không ai phát hiện. Khi chủ quay về thì phần hư đã lớn.
Vườn là mối lo thứ ba. Cỏ dại, dây leo ở vùng mưa nhiều mọc rất nhanh. Vườn rậm thu hút rắn, chuột, và làm hàng xóm khó chịu. Cây ăn trái không ai chăm thì sâu bệnh, có khi lan sang vườn bên. Cho người ở và chăm vườn là cách giải quyết cả ba mối lo cùng lúc.
Chọn người thuê ở lâu: ưu tiên ai
Gia đình trong vùng cần chỗ ở. Vợ chồng trẻ ra ở riêng, giáo viên, nhân viên y tế công tác tại xã, gia đình làm vườn gần đó. Họ quen khí hậu, biết sửa vặt, có lý do để ở lâu.
Người có quan hệ với hàng xóm của mình. Người được hàng xóm giới thiệu thường cẩn thận hơn, vì uy tín của họ gắn với người giới thiệu.
Người làm vườn được. Nếu nhà có vườn cây ăn trái, người thuê biết chăm vườn là lợi thế. Có thể thoả thuận người thuê chăm và được hưởng một phần trái, giảm tiền thuê tương ứng.
Người ở thật, không cho thuê lại. Tránh người thuê với ý định cho người khác thuê lại hay làm chỗ nghỉ cho khách. Hợp đồng nên cấm cho thuê lại khi chưa được đồng ý bằng văn bản.
Người có xe và đi lại được mùa mưa. Nhà vườn trên đồi thường xa đường lớn. Người thuê không ngại đường đất, có xe chắc, sẽ ở được qua mùa mưa thay vì bỏ đi giữa chừng.
Người chịu ở ít nhất một năm. Mỗi lần đổi người thuê là một lần nhà trống, một lần bàn giao. Người cam kết ở dài, kể cả với tiền thuê thấp hơn một chút, thường có lợi hơn cho căn nhà.
Gặp người thuê khi mình ở xa: làm sao biết người đó thế nào
Lý tưởng nhất là về tận nơi gặp người thuê một lần, cùng họ đi một vòng căn nhà và vườn. Nếu không về được, nhờ người thân hoặc hàng xóm tin cậy gặp thay, và gọi video với người thuê để nói chuyện trực tiếp.
Hỏi người thuê làm gì, ở đâu trước đây, vì sao chuyển, định ở bao lâu, có bao nhiêu người, có vật nuôi không. Không cần tra hỏi như phỏng vấn; cuộc nói chuyện tự nhiên cho biết nhiều hơn. Hỏi thêm người ở gần nơi họ ở trước về cách họ giữ nhà.
Người thuê đúng là người chịu ký hợp đồng rõ ràng, đồng ý để người thân của chủ nhà ghé qua theo hẹn, và sẵn lòng đăng ký tạm trú tại căn nhà. Người né tránh những việc này thường là người không định gắn bó.
Nên tránh quyết định vội chỉ vì sắp tới ngày phải đi. Nhà trống thêm một hai tháng, có người thân ghé mở cửa, vẫn tốt hơn giao nhà cho một người mình không yên tâm rồi lo suốt mấy năm. Nếu phải đi gấp, có thể nhờ người đại diện tiếp tục tìm và ký thay theo giấy uỷ quyền.
Hợp đồng khi chủ nhà ở xa: thêm những điều riêng
Ngoài những điều khoản thuê nhà thông thường, chủ nhà ở xa nên ghi thêm:
- Tên, cách liên lạc của người đại diện tại chỗ, người này có quyền gì: kiểm nhà định kỳ, nhận tiền thuê, quyết việc sửa nhỏ.
- Lịch kiểm nhà: người đại diện ghé qua theo hẹn, báo trước cho người thuê.
- Việc chăm vườn: tưới, cắt cỏ, tỉa cành; được hưởng phần trái nào; không được chặt cây lớn.
- Mùa mưa: người thuê kiểm mái, máng xối, báo ngay khi thấy dột.
- Phòng hay khu chủ nhà giữ lại để đồ, khoá riêng, người thuê không dùng.
- Tiền thuê chuyển khoản vào tài khoản chủ nhà, ghi nội dung rõ.
- Chủ nhà về ở đột xuất vài hôm: có được ở phòng riêng không, báo trước bao lâu.
- Khi chủ nhà muốn lấy lại nhà để về ở: báo trước bao lâu.
Điều khoản cuối rất quan trọng với người đi xa vài năm, vì kế hoạch quay về có thể thay đổi. Một khoảng báo trước đủ dài cho người thuê tìm chỗ mới là công bằng với cả hai bên.
Tiền thuê, cách trả và chuyện đổi công chăm nhà lấy tiền thuê
Chủ nhà đi xa để giữ nhà khác với người cho thuê để có thu nhập. Với mục tiêu giữ nhà, tiền thuê không cần cao; cái cần là người ở tử tế và ở lâu. Nhiều chủ nhà chọn mức thuê vừa phải, có khi rất thấp, đổi lại người thuê chăm vườn, giữ nhà sạch, sửa vặt. Có trường hợp cho ở không tính tiền, chỉ yêu cầu chăm nhà; khi đó vẫn nên có giấy thoả thuận như một hợp đồng cho mượn nhà.
Ví dụ giả định: một căn nhà vườn có vài chục gốc cây ăn trái, chủ nhà cho thuê với mức thấp, người thuê chăm vườn và được hưởng nửa sản lượng trái. Cách chia như vậy giúp người thuê có lý do chăm vườn thật, chủ nhà không phải trả công thuê người. Con số và tỷ lệ cụ thể do hai bên tự thoả thuận.
Cách trả nên đơn giản: chuyển khoản theo quý hoặc theo năm vào tài khoản chủ nhà, nội dung ghi rõ. Trả theo năm giúp chủ nhà ở xa đỡ phải theo dõi hằng tháng, nhưng nên có biên nhận cho từng lần.
Giao nhà: kiểm kê, chụp ảnh và để lại gì
Trước khi giao, chủ nhà nên dọn những đồ có giá trị, đồ kỷ niệm vào một phòng khoá riêng hoặc mang đi. Đồ để lại cho người thuê dùng thì lập danh sách, chụp ảnh. Giấy tờ nhà đất, giấy tờ cá nhân tuyệt đối không để lại trong nhà cho thuê.
Chụp ảnh từng phòng, mái, tường, nền, giếng, bồn nước, công tơ điện, vườn. Ghi số công tơ. Gửi ảnh cho người thuê qua tin nhắn để cả hai cùng có một bản. Đây là bằng chứng khi trả nhà sau vài năm.
Để lại cho người thuê danh sách những việc hay gặp và cách xử lý: cầu dao ở đâu, van nước tổng ở đâu, máy bơm hay hỏng chỗ nào, thợ điện, thợ nước quen trong vùng. Người thuê biết những điều này thì giữ nhà tốt hơn và ít phải gọi chủ nhà.
Khai báo và nghĩa vụ thuế khi cho thuê nhà
Người thuê ở từ ba mươi ngày trở lên phải đăng ký tạm trú tại căn nhà thuê theo Luật Cư trú. Chủ nhà cần ký hợp đồng hoặc đồng ý bằng cách được hướng dẫn để người thuê làm. Nếu người thuê là người nước ngoài, chủ nhà là người có nghĩa vụ khai báo tạm trú cho họ theo pháp luật về cư trú của người nước ngoài.
Thu nhập từ cho thuê nhà là thu nhập từ cho thuê tài sản. Theo pháp luật thuế, cá nhân cho thuê tài sản có doanh thu trong năm vượt ngưỡng quy định thì phải khai và nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân; dưới ngưỡng thì không phải nộp nhưng vẫn có thể phải khai tuỳ quy định. Ngưỡng và cách khai có thể thay đổi theo luật thuế mới, nên hỏi cơ quan thuế quản lý địa bàn hoặc tra cổng thông tin của ngành thuế khi ký hợp đồng.
Cho thuê nhà ở vùng nông thôn với tiền thuê vừa phải thường dưới ngưỡng phải nộp thuế, nhưng chủ nhà vẫn nên biết quy định để không bất ngờ khi có thay đổi hoặc khi cho thuê thêm tài sản khác.
Giữ liên lạc trong những năm ở xa
Một cuộc gọi mỗi tháng với người thuê, hỏi thăm nhà, vườn, thời tiết, đủ để giữ quan hệ và phát hiện sớm vấn đề. Đầu mùa mưa, nhờ người thuê chụp vài tấm ảnh mái và trần. Cuối mùa mưa, hỏi có chỗ nào thấm. Những việc nhỏ này giúp chủ nhà sửa kịp thời thay vì phát hiện hư hỏng lớn khi về.
Người đại diện tại chỗ nên ghé qua vài tháng một lần, nhìn chung căn nhà, vườn, và nói chuyện với hàng xóm. Hàng xóm thường biết những điều người thuê không kể: tiếng ồn, khách ra vào, vườn có được chăm không.
Khi có sửa chữa lớn, như thay mái, chủ nhà nên tự quyết và tự trả tiền, có thể nhờ người thuê giám sát và trả họ một khoản công. Đừng để người thuê tự sửa lớn rồi trừ tiền thuê mà không có thoả thuận rõ.
Những sai lầm hay gặp của chủ nhà ở xa
Giao nhà không giấy tờ cho người quen. Người quen vẫn có thể bất đồng sau vài năm, nhất là khi chủ nhà muốn lấy lại nhà. Giấy tờ rõ ràng giữ được cả quan hệ lẫn căn nhà.
Để giấy tờ nhà đất trong nhà cho thuê. Sổ đỏ, giấy tờ gốc phải mang theo hoặc gửi người thân. Để trong nhà là rủi ro không cần thiết.
Không có người đại diện tại chỗ. Chủ nhà ở xa mà không ai ghé qua thì chỉ biết những gì người thuê kể. Hư hỏng nhỏ thành lớn vì không ai thấy.
Đồng ý miệng cho người thuê xây thêm. Người thuê làm thêm mái hiên, chuồng trại, phòng phụ rồi khi trả nhà đòi tiền. Mọi việc xây thêm phải có giấy, ghi rõ số phận khi hết hạn.
Quên mùa mưa. Không nhắc người thuê kiểm mái trước mùa mưa, không sửa máng xối, để cây lớn sát mái. Ở Tà Đùng, mùa mưa là lúc căn nhà bị thử thách nhiều nhất.
Câu hỏi thường gặp
Có nên để nhà ở Tà Đùng trống khi đi xa vài năm không?
Không nên nếu có lựa chọn khác. Khí hậu ẩm, mưa dài làm nhà trống xuống cấp nhanh: mốc, mối, mái rỉ, vườn rậm. Cho người ở lâu dài và chăm vườn giữ nhà tốt hơn nhiều so với khoá cửa và nhờ hàng xóm thỉnh thoảng nhìn qua.
Nên cho ai thuê căn nhà vườn khi mình ở xa?
Ưu tiên gia đình trong vùng có nhu cầu ở thật, như vợ chồng trẻ, giáo viên, nhân viên y tế công tác tại xã, người làm vườn gần đó. Người được hàng xóm giới thiệu thường đáng tin hơn người không quen.
Chủ nhà ở xa thì ai đứng ra giải quyết khi có chuyện?
Nên có một người đại diện tại chỗ, như người thân hoặc hàng xóm tin cậy, có tên trong hợp đồng, được kiểm nhà định kỳ và quyết việc sửa nhỏ. Có thể làm giấy uỷ quyền nếu người đó cần ký giấy tờ thay chủ nhà.
Cho thuê nhà ở quê có phải nộp thuế không?
Cá nhân cho thuê tài sản có doanh thu năm vượt ngưỡng quy định phải khai và nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân. Tiền thuê nhà ở nông thôn thường thấp, nhưng nên hỏi cơ quan thuế quản lý địa bàn để biết ngưỡng và cách khai hiện hành.
Người thuê có được hưởng trái cây trong vườn không?
Tuỳ thoả thuận. Nhiều chủ nhà cho người thuê chăm vườn và hưởng một phần hoặc toàn bộ trái, đổi lại giảm tiền thuê. Ghi rõ cây nào, phần nào, và cấm chặt cây lớn khi chưa được đồng ý.
Muốn lấy lại nhà trước hạn để về ở thì sao?
Làm theo điều khoản báo trước đã ghi trong hợp đồng. Nếu hợp đồng không có, nên thương lượng, cho người thuê thời gian tìm chỗ mới và có thể hỗ trợ một khoản. Lấy lại nhà đột ngột không đúng thoả thuận có thể phải bồi thường.