Muốn cho con hoặc người thân trọn một căn nhà đất ở Tà Đùng mà không chia nhỏ, gia đình lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và nhà ở có công chứng hoặc chứng thực, rồi nộp hồ sơ đăng ký biến động; việc tặng cho chỉ có hiệu lực khi đã đăng ký, và giữa cha mẹ với con, vợ với chồng, ông bà với cháu, anh chị em ruột thì được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định. Nếu cha mẹ muốn tiếp tục ở trong căn nhà sau khi cho, nên ghi điều đó vào hợp đồng dưới dạng tặng cho có điều kiện.
Bài này nói về tặng cho trọn thửa, không tách. Chia một thửa thành nhiều phần cho nhiều con là thủ tục tách thửa rồi tặng cho, đã có bài riêng trong danh mục tách thửa, đo đạc của trang. Địa bàn là xã Tà Đùng, tỉnh Lâm Đồng từ 1/7/2025 (Đắk Som, Đắk R'Măng cũ thuộc huyện Đắk Glong, Đắk Nông). Bài viết theo nguyên lý của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2024; tình huống gia đình phức tạp nên hỏi công chứng viên hoặc luật sư.
Tặng cho, để thừa kế hay bán cho con: ba con đường khác nhau
Cha mẹ muốn căn nhà về tay một người con có ba cách. Tặng cho khi còn sống: con đứng tên ngay, cha mẹ không còn là chủ. Để lại thừa kế bằng di chúc: cha mẹ vẫn là chủ tới khi mất, có thể thay đổi di chúc bất cứ lúc nào. Bán cho con: như một giao dịch chuyển nhượng, có giá, có thanh toán.
Mỗi cách có cái lợi riêng. Tặng cho giúp mọi chuyện rõ ngay, con có thể dùng nhà đất để vay vốn, sửa nhà, và tránh được thủ tục thừa kế nhiều người sau này. Nhưng cha mẹ mất quyền quyết định với tài sản. Di chúc giữ quyền cho cha mẹ, nhưng con phải làm thủ tục thừa kế sau này, và những người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc vẫn có phần theo luật.
Bán cho con hiếm khi hợp lý trong gia đình, trừ khi con thật sự trả tiền để cha mẹ có tiền dưỡng già. Giữa cha mẹ và con, tặng cho và chuyển nhượng đều được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định, nên lý do thuế thường không phải yếu tố quyết định.
Trước khi tặng: nói rõ với cả nhà
Ở nhiều gia đình lên lập nghiệp ở Tà Đùng từ những năm trước, căn nhà vườn là tài sản lớn nhất của cha mẹ, và cũng là thứ dễ làm anh chị em mất lòng nhất. Cha mẹ cho một người con trọn căn nhà mà các con khác không biết, hoặc biết qua người ngoài, là mầm của những năm căng thẳng, có khi kéo tới tranh chấp sau khi cha mẹ mất.
Một buổi họp gia đình trước khi ký, cha mẹ nói rõ lý do: con này ở lại chăm sóc cha mẹ, con kia đã được giúp vốn làm ăn, hay căn nhà đổi lấy nghĩa vụ phụng dưỡng. Các con khác có thể không vui, nhưng biết từ cha mẹ thì dễ chấp nhận hơn. Nếu sổ cấp cho hộ gia đình, buổi họp này còn là bắt buộc trên thực tế, vì các thành viên có chung quyền phải ký.
Có gia đình chọn ghi biên bản họp, có chữ ký các con, cất cùng hồ sơ nhà đất. Biên bản này không thay được hợp đồng tặng cho, nhưng là bằng chứng về sự đồng thuận nếu sau này có người đổi ý.
Hợp đồng tặng cho: hình thức và thời điểm có hiệu lực
Theo Luật Đất đai năm 2024, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Hai bên có thể làm tại tổ chức hành nghề công chứng trong tỉnh Lâm Đồng hoặc chứng thực tại uỷ ban nhân dân xã Tà Đùng, nơi có đất. Nếu nhà trên đất đã được ghi nhận trên Giấy chứng nhận, hợp đồng tặng cho bao gồm cả nhà.
Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu. Nghĩa là ký xong ở công chứng chưa đủ; phải nộp hồ sơ đăng ký biến động trong thời hạn ba mươi ngày theo Luật Đất đai, và việc tặng cho hoàn tất khi đã đăng ký.
Khoảng thời gian giữa ngày ký và ngày đăng ký là lúc dễ phát sinh chuyện: người tặng đổi ý, người tặng mất đột ngột. Gia đình nên nộp hồ sơ ngay sau khi ký, không để lâu.
Cha mẹ muốn cho con nhưng vẫn ở lại: tặng cho có điều kiện
Rất nhiều cha mẹ ở Tà Đùng muốn sang tên căn nhà vườn cho con ở lại chăm sóc mình, nhưng vẫn muốn được ở trong nhà tới cuối đời, được hưởng hoa lợi của vườn. Lời hứa miệng của con không đủ chắc. Bộ luật Dân sự cho phép tặng cho có điều kiện: bên tặng có thể yêu cầu bên được tặng thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ, trước hoặc sau khi tặng; điều kiện không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Điều kiện có thể ghi: cha mẹ được ở trong căn nhà suốt đời; con không được bán, thế chấp khi cha mẹ còn sống nếu không có sự đồng ý của cha mẹ; con có nghĩa vụ chăm sóc, phụng dưỡng. Theo Bộ luật Dân sự, trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng không thực hiện, bên tặng có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Viết điều kiện cần cụ thể, có thể kiểm chứng. "Phải hiếu thảo" khó chứng minh; "cha mẹ được ở phòng phía đông và dùng toàn bộ hoa lợi của vườn cây ăn trái quanh nhà tới khi cả hai mất" rõ ràng hơn nhiều. Công chứng viên sẽ giúp diễn đạt cho hợp pháp. Cũng nên biết: điều kiện "không được bán" có thể ảnh hưởng tới việc đăng ký, nên hỏi trước cách ghi được cơ quan đăng ký chấp nhận.
Hồ sơ tặng cho thường gồm
Danh sách theo nguyên lý; tổ chức công chứng và nơi tiếp nhận hồ sơ sẽ cho danh sách cụ thể:
- Bản gốc Giấy chứng nhận của căn nhà đất.
- Căn cước của bên tặng và bên được tặng; nếu nhà đất là tài sản chung của cha mẹ thì cả hai cùng ký tặng.
- Giấy tờ về tình trạng hôn nhân của bên tặng; nếu sổ cấp cho hộ gia đình thì giấy tờ xác định các thành viên có chung quyền, và chữ ký của họ.
- Giấy tờ chứng minh quan hệ để được miễn thuế, lệ phí: giấy khai sinh, giấy chứng nhận kết hôn, giấy tờ chứng minh anh chị em ruột, quan hệ ông bà và cháu.
- Hợp đồng tặng cho đã công chứng hoặc chứng thực.
- Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu hiện hành.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân và tờ khai lệ phí trước bạ, có đánh dấu thuộc diện miễn.
Với người con đã kết hôn, nếu cha mẹ muốn tặng riêng cho con mình chứ không tặng chung cho hai vợ chồng con, hợp đồng nên ghi rõ "tặng cho riêng". Theo Luật Hôn nhân và gia đình, tài sản được tặng cho riêng là tài sản riêng của người đó.
Những quan hệ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi tặng cho bất động sản
Luật Thuế thu nhập cá nhân miễn thuế cho thu nhập từ nhận quà tặng là bất động sản giữa các quan hệ sau. Lệ phí trước bạ có quy định miễn tương ứng; cần kiểm văn bản hiện hành:
| Quan hệ | Ví dụ ở một gia đình | Giấy tờ thường cần |
|---|---|---|
| Vợ với chồng | Chồng tặng vợ căn nhà là tài sản riêng của mình | Giấy chứng nhận kết hôn |
| Cha mẹ đẻ với con đẻ | Cha mẹ cho con trai út căn nhà vườn | Giấy khai sinh của con |
| Cha mẹ nuôi với con nuôi | Cha mẹ nuôi cho con nuôi | Giấy tờ đăng ký nuôi con nuôi |
| Cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể | Cha mẹ chồng cho con dâu | Giấy khai sinh của con trai và giấy kết hôn của con trai với con dâu |
| Ông bà nội, ngoại với cháu nội, ngoại | Ông bà cho cháu | Giấy khai sinh của cha hoặc mẹ của cháu và của cháu |
| Anh chị em ruột với nhau | Anh trai cho em gái | Giấy khai sinh của hai người thể hiện cùng cha mẹ |
Ngoài các quan hệ trên, tặng cho bất động sản cho người khác, kể cả cô dì chú bác, anh chị em họ, thì thường không thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân. Hỏi cơ quan thuế khi không chắc.
Vợ chồng tặng cho nhau và nhập tài sản riêng vào tài sản chung
Một người có căn nhà là tài sản riêng, có trước khi kết hôn hoặc được thừa kế riêng, muốn cho vợ hoặc chồng cùng đứng tên. Có hai cách: lập hợp đồng tặng cho một phần quyền, hoặc lập văn bản thoả thuận nhập tài sản riêng vào tài sản chung của vợ chồng. Cả hai đều cần công chứng và đăng ký để sổ ghi tên cả hai.
Chiều ngược lại cũng có: vợ chồng thoả thuận chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân, để một người đứng tên riêng căn nhà. Pháp luật hôn nhân gia đình cho phép, nhưng việc chia không được nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài sản với người khác.
Những thoả thuận này ảnh hưởng tới quyền lợi lâu dài của cả hai người và của con cái, nên được cân nhắc kỹ, tốt nhất có tư vấn. Đây không phải việc nên làm vội vì lý do nhất thời.
Khi nào bên tặng đòi lại được nhà đất đã cho
Tặng cho không điều kiện, đã đăng ký xong, thì về nguyên tắc người tặng không đòi lại được chỉ vì đổi ý hay vì quan hệ gia đình xấu đi. Đây là điều nhiều cha mẹ không biết, và là lý do khiến một số người hối hận.
Tặng cho có điều kiện mà bên được tặng không thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng, thì bên tặng có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường theo Bộ luật Dân sự. Việc đòi lại thường phải qua thương lượng, hoà giải, và nếu không thành thì qua toà án; chứng minh việc không thực hiện nghĩa vụ là phần khó nhất.
Vì vậy, cha mẹ trước khi tặng cho nên tự hỏi: nếu sau này con không đối xử như mình mong, mình có chấp nhận không. Nếu câu trả lời là không, nên chọn tặng cho có điều kiện rõ ràng, hoặc giữ tài sản và lập di chúc.
Câu hỏi thường gặp
Cha mẹ cho con nhà đất ở Tà Đùng có phải nộp thuế không?
Thu nhập từ nhận quà tặng là bất động sản giữa cha mẹ đẻ và con đẻ được miễn thuế thu nhập cá nhân; lệ phí trước bạ cũng có quy định miễn tương ứng. Vẫn nộp tờ khai, đánh dấu miễn và kèm giấy khai sinh chứng minh quan hệ.
Hợp đồng tặng cho nhà đất có bắt buộc công chứng không?
Có. Luật Đất đai năm 2024 yêu cầu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được công chứng hoặc chứng thực. Sau đó phải đăng ký biến động; theo Bộ luật Dân sự, tặng cho bất động sản có hiệu lực từ thời điểm đăng ký.
Cho con nhà rồi cha mẹ có được ở lại không?
Được nếu ghi trong hợp đồng dưới dạng tặng cho có điều kiện, ví dụ cha mẹ được ở trong nhà suốt đời. Không ghi thì sau khi sang tên, căn nhà thuộc quyền của con và cha mẹ chỉ ở nhờ.
Đã cho con nhà đất rồi có đòi lại được không?
Tặng cho không điều kiện đã đăng ký thì về nguyên tắc không đòi lại được. Tặng cho có điều kiện mà con không thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng thì cha mẹ có quyền đòi lại và yêu cầu bồi thường theo Bộ luật Dân sự.
Tặng cho cháu gọi bằng cô có được miễn thuế không?
Thường không. Luật Thuế thu nhập cá nhân chỉ miễn giữa vợ chồng, cha mẹ và con kể cả con nuôi, con dâu, con rể, ông bà và cháu, anh chị em ruột. Cô và cháu không thuộc các quan hệ này; hỏi cơ quan thuế khi không chắc.
Cho con đã có vợ thì nhà đất là của riêng con hay của cả hai vợ chồng?
Tuỳ hợp đồng ghi. Nếu ghi tặng cho riêng con thì đó là tài sản riêng của con theo Luật Hôn nhân và gia đình. Nếu ghi tặng cho hai vợ chồng con thì là tài sản chung của họ.