Để được lọc đúng nhà đất ở Tà Đùng, một tin nhắn yêu cầu nên có tám dòng: số tiền dành cho việc mua, kiểu ở, số người và độ tuổi, ba đến năm tiêu chí bắt buộc, vài điều mong muốn, những điều chắc chắn không chấp nhận, thời điểm cần dọn vào, và cách anh chị muốn xem (ảnh, video, lên tận nơi). Tin nhắn càng rõ, các lựa chọn gửi lại càng ít mà trúng.
Quy trình của Nhà Đất Tà Đùng bắt đầu đúng ở đây: anh chị nói rõ ngân sách, mục tiêu và yêu cầu về vị trí, bên mình lọc trước vài lựa chọn đáng xem rồi mới hẹn lên thực địa. Số điện thoại và Zalo ghi ở cuối trang. Bài này hướng dẫn cách viết yêu cầu sao cho bất kỳ ai nhận — bên mình, một người quen ở xã, hay một văn phòng nhà đất khác — đều lọc được đúng, đỡ cho anh chị nhiều chuyến đi uổng lên vùng hồ.
Vì sao một tin nhắn mơ hồ dẫn tới nhiều chuyến đi uổng
Tin nhắn hay gặp nhất là "có đất Tà Đùng view hồ không, tầm hai tỷ". Người nhận chỉ có hai dữ kiện: một mức tiền và chữ view hồ. Họ sẽ gửi lại mười tin rao có chữ view hồ trong khoảng giá đó, phần lớn là đất vườn trên đồi, đường vào xa, chưa có nhà, chưa có điện. Nếu thật ra anh chị cần một căn nhà để bố mẹ ở quanh năm, cả mười lựa chọn đều sai, và anh chị chỉ biết sau khi đã lái xe vài trăm cây số lên xem.
Vùng hồ Tà Đùng rộng và đa dạng: có khu dân cư quanh trung tâm xã, có nhà dọc đường liên xã, có vườn trên đồi, có thửa sát mép nước. Cùng một mức tiền có thể mua được những thứ rất khác nhau. Người lọc chỉ chọn đúng khi biết anh chị sẽ dùng nhà đất đó để làm gì, ai sẽ sống ở đó, và điều gì là không thể thiếu.
Một tin nhắn rõ cũng giúp anh chị tự rõ với mình. Khi phải viết ra tiêu chí bắt buộc, nhiều gia đình nhận ra họ chưa thống nhất với nhau: người muốn ở gần hồ, người muốn gần trường cho con. Thống nhất trước khi gửi tốt hơn là cãi nhau trên đường đi xem.
Tám dòng của một yêu cầu tốt
Có thể chép khung dưới đây, điền vào rồi gửi qua tin nhắn. Mỗi dòng một ý, không cần văn hoa:
- Số tiền dành cho việc mua: chỉ phần dành để trả bên bán, đã trừ tiền giấy tờ, sửa nhà, điện nước và dự phòng.
- Kiểu ở: ở hẳn quanh năm, ở theo mùa, về cuối tuần, ở và làm vườn, hay ở thử trước rồi mới mua.
- Ai sẽ ở: số người, có trẻ nhỏ đi học không, có người lớn tuổi không, có ai đi lại khó không.
- Ba đến năm tiêu chí bắt buộc: ví dụ có sổ riêng, nhà nằm trên đất ở; xe máy vào tận nhà cả mùa mưa; có giếng dùng quanh năm; cách trường cấp một không quá xa.
- Điều mong muốn: những thứ có thì tốt, không có vẫn xem được — nhìn ra hồ, có sẵn vườn rau, có nhà kho.
- Điều không chấp nhận: ví dụ không mua giấy tay, không đi nhờ lối qua đất người khác, không ở sát đường xe tải.
- Thời điểm: cần dọn vào khi nào, có thể lên xem vào những ngày nào.
- Cách xem trước: muốn nhận ảnh chụp đường vào, video đi một vòng nhà, bản chụp sổ (khi chủ nhà đồng ý), rồi mới lên.
Tám dòng này đủ để người lọc loại ngay phần lớn lựa chọn không hợp. Nếu một dòng anh chị chưa trả lời được, hãy ghi "chưa rõ" thay vì bỏ trống; người lọc sẽ hỏi lại hoặc gửi lựa chọn ở hai phía để anh chị so.
Một tin nhắn mẫu và vì sao nó hiệu quả
Dưới đây là một tin nhắn mẫu với dữ kiện giả định, viết cho tình huống một gia đình bốn người muốn chuyển lên ở hẳn:
"Chào bên mình. Gia đình em tìm nhà để ở hẳn tại xã Tà Đùng. Tiền dành cho việc mua khoảng [số tiền]. Nhà có bốn người, hai con đang học cấp một. Bắt buộc: có sổ riêng, nhà nằm trên phần đất ở; xe máy vào tận sân cả mùa mưa; có giếng hoặc nước dùng quanh năm; đi xe tới trường cấp một không quá mười lăm phút. Mong muốn: có vườn rau nhỏ, có thể nhìn ra hồ. Không chấp nhận: giấy tay, lối đi nhờ, nhà sát sân phơi cà phê. Cần dọn vào trước năm học mới; lên xem được cuối tuần. Nhờ gửi trước ảnh đường vào và video trong nhà."
Điểm mạnh của tin nhắn này
Người nhận biết ngay đây là người ở, không phải nhà đầu tư; biết ưu tiên trường học hơn view; biết phải loại những căn đường đất dốc; biết cần nhà có sẵn hơn đất trống vì có hạn dọn vào. Danh sách gửi lại sẽ ngắn, có thể chỉ hai ba căn, nhưng đáng xem.
Chú ý câu "nhờ gửi trước ảnh đường vào". Tin rao thường chỉ có ảnh từ trên cao hoặc ảnh hướng ra hồ. Ảnh đường vào cho thấy ngay thứ người ở quan tâm nhất mà không phải đi.
Những dòng nên tránh hoặc nên viết lại
Một số cách viết làm người lọc hiểu sai nhu cầu. Nên sửa trước khi gửi:
- "Đất tiềm năng, sau này tăng giá" — câu này kéo người lọc sang hướng đầu tư. Người mua để ở nên bỏ hẳn.
- "View hồ đẹp nhất" — nếu view không phải tiêu chí bắt buộc, ghi vào dòng mong muốn; nếu là bắt buộc, nói rõ chấp nhận đánh đổi gì (đường xa hơn, xa trường hơn).
- "Giá tốt" — không giúp lọc. Ghi một khoảng tiền rõ ràng.
- "Diện tích rộng" — nên ghi nhu cầu thật: đủ cho nhà, sân, vườn rau, chỗ đậu ô tô.
- "Pháp lý chuẩn" — nên ghi cụ thể: sổ riêng, nhà nằm trên đất ở, không thế chấp, sổ hộ gia đình đủ chữ ký.
- Gửi cùng lúc cho quá nhiều nơi — một căn nhà có thể được nhiều người giới thiệu với nhiều mức giá khác nhau, gây rối. Nên chọn vài đầu mối tin cậy.
Viết lại theo cách trên không mất nhiều thời gian nhưng thay đổi hẳn chất lượng các lựa chọn nhận về.
Nhận lại gì là đủ để quyết có lên xem hay không
Sau khi gửi yêu cầu, anh chị nên nhận được với mỗi lựa chọn: vài ảnh mới chụp của nhà và đường vào, mô tả nguồn nước và điện, loại đất và phần đất ở ghi trên sổ, vị trí tương đối so với trung tâm xã hoặc trục đường chính, và một dòng nói thật điểm yếu. Nếu có video đi bộ từ cổng vào nhà, càng tốt.
Một lựa chọn đáng lên xem khi nó đạt mọi tiêu chí bắt buộc trên giấy và điểm yếu được nêu là thứ anh chị chấp nhận được. Nếu thông tin quan trọng còn thiếu, như chưa rõ nhà có trên sổ không, chưa rõ đường mùa mưa ra sao, nên hỏi lại trước khi lên. Đi một chuyến dài chỉ để phát hiện một điểm loại ngay là phí sức.
Khi đã có hai ba lựa chọn đáng xem, hẹn một ngày lên, xem tất cả trong một buổi, đi theo thứ tự từ xa tới gần. Ghi chép ngay sau mỗi căn. Bài so sánh và chốt chọn trong mục này có bảng chấm điểm để dùng sau chuyến xem.
Giữ an toàn thông tin khi gửi yêu cầu
Không cần gửi giấy tờ tùy thân, số tài khoản hay thông tin tài chính chi tiết khi mới gửi yêu cầu tìm nhà. Một khoảng tiền dự kiến là đủ. Những thông tin cá nhân sâu hơn chỉ cần khi đã chọn được căn và chuẩn bị làm hợp đồng, và khi đó nên đưa trực tiếp cho văn phòng công chứng.
Cẩn thận với những lời mời chuyển tiền giữ chỗ khi chưa xem nhà, chưa thấy sổ gốc, chưa gặp chủ nhà. Người mua ở xa đặc biệt dễ bị dụ theo kịch bản "có người khác đang muốn mua, chuyển cọc ngay để giữ". Trang chị em về bất động sản Tà Đùng có bài riêng về các kịch bản lừa đảo khi mua đất qua mạng; nguyên tắc chung là không chuyển tiền trước khi tự mình kiểm được nhà, đất và người bán.
Nếu đã gửi yêu cầu cho một bên, nên ghi lại ai đã giới thiệu căn nào. Điều này giúp tránh hiểu lầm về công giới thiệu sau này, nhất là khi cùng một căn được nhiều người gửi tới.
Ba kiểu ở, ba điểm nhấn khác nhau trong tin nhắn
Ở hẳn quanh năm. Đặt trường học, trạm y tế, đường mùa mưa và nguồn nước quanh năm lên đầu. Nói rõ có cần việc làm gần nhà không, vì điều đó quyết định nên ở gần trung tâm xã hay gần trục đường đi Gia Nghĩa.
Ở theo mùa hoặc về hưu. Đặt lối vào thoải, nhà một tầng, gần hàng xóm và người trông nhà khi vắng lên đầu. Ghi rõ tuổi và sức khoẻ chung của người sẽ ở để người lọc tránh những căn nhiều bậc, dốc gắt.
Chỗ nghỉ cuối tuần của gia đình. Đặt quãng đường từ trục chính vào nhà, chỗ đậu xe, độ kín của nhà và người trông khi vắng lên đầu. Diện tích và view nên để ở dòng mong muốn, không để ở dòng bắt buộc.
Ở và làm vườn. Thêm một dòng về vườn: muốn trồng gì, rộng chừng nào, có cần nguồn nước tưới mùa khô không. Người lọc sẽ biết nên tìm thửa có đất bằng gần nhà hay chấp nhận vườn dốc.
Khi nhu cầu thay đổi giữa chừng
Rất thường gặp: sau chuyến xem đầu tiên, gia đình nhận ra mình đã đặt tiêu chí sai. Có người thấy đường đất đỏ không đáng sợ như tưởng, có người thấy view hồ không quan trọng bằng có hàng xóm. Khi đó nên gửi lại một bản yêu cầu đã sửa, nói rõ dòng nào đổi và vì sao, thay vì chỉ nói "cho xem thêm".
Cũng có khi ngân sách phải điều chỉnh vì biết thêm chi phí sửa nhà hay làm giấy. Cập nhật con số tiền dành cho việc mua giúp người lọc không gửi tiếp những căn vượt khả năng.
Một bản yêu cầu được sửa sau mỗi chuyến xem là dấu hiệu tốt: anh chị đang hiểu dần vùng đất và hiểu dần chính mình. Phần lớn gia đình tìm được căn hợp sau hai đến ba vòng như vậy.
Điều nên tránh là đổi tiêu chí theo căn vừa xem. Một căn đẹp nhưng xa trường có thể làm anh chị muốn bỏ dòng "gần trường" ra khỏi danh sách bắt buộc. Trước khi bỏ, hỏi lại cả nhà: con sẽ đi học thế nào mỗi sáng mùa mưa? Nếu không có câu trả lời, dòng đó nên ở lại.
Câu hỏi thường gặp
Có nên nói thật ngân sách khi nhờ tìm nhà đất không?
Nên nói phần tiền dành cho việc mua, sau khi đã trừ các khoản khác. Nói thấp hơn thật thì bỏ lỡ lựa chọn hợp; nói tổng ngân sách thì dễ được giới thiệu căn dùng hết tiền, không còn tiền sửa nhà và làm điện nước.
Tiêu chí bắt buộc nên có bao nhiêu?
Ba đến năm là vừa. Nhiều hơn thì gần như không căn nào đạt; ít hơn thì người lọc không biết loại gì. Những thứ khác đưa sang mục mong muốn.
Có cần gửi yêu cầu bằng văn bản không, gọi điện có được không?
Gọi điện để trao đổi nhanh, nhưng nên gửi thêm một tin nhắn ghi lại tám dòng. Tin nhắn giúp người lọc nhớ đúng và giúp anh chị đối chiếu khi nhận lựa chọn.
Nên gửi yêu cầu cho bao nhiêu nơi?
Vài đầu mối tin cậy là đủ. Gửi quá nhiều dễ nhận cùng một căn với nhiều mức giá khác nhau, nhiều người cùng đòi công giới thiệu, và anh chị mất thời gian đối chiếu xem căn nào là căn nào.
Chưa biết sẽ ở hẳn hay ở theo mùa thì ghi thế nào?
Ghi "chưa rõ, có thể ở thử trước". Người lọc có thể gợi ý thuê ở thử, hoặc gửi lựa chọn hợp cả hai kiểu ở như nhà gần cụm dân cư, đường tốt, có người trông khi vắng.
Có phải trả phí khi gửi yêu cầu tìm nhà đất không?
Tuỳ từng bên. Nên hỏi rõ ngay từ đầu cách tính công giới thiệu hoặc phí môi giới, ai trả và trả khi nào, để tránh hiểu lầm về sau.