Khi mua một căn nhà cũ ở Tà Đùng, ngoài căn nhà và mảnh đất ghi trên sổ còn có rất nhiều thứ đi kèm mà giấy chứng nhận không ghi: máy bơm, bồn nước, đường ống, công tơ điện, đồ gỗ, bếp, nông cụ, chuồng gà, cây trồng trong vườn, và cả vụ trái đang chín. Cách tránh hiểu nhầm là lập một danh sách bàn giao cụ thể (cái gì để lại, cái gì chủ cũ mang đi, tình trạng ra sao), hai bên ký kèm hợp đồng hoặc vào ngày giao nhà.
Ở nông thôn, chuyện "tưởng là để lại" rồi chủ cũ tháo mang đi, hay chủ cũ quay lại hái nốt vụ sầu riêng, là chuyện nhỏ nhưng làm mất lòng nhau ngay từ ngày đầu về làm hàng xóm. Bài này dành cho người mua nhà để ở ở xã Tà Đùng (Lâm Đồng, trước là Đắk Som và Đắk R'Măng, huyện Đắk Glong, Đắk Nông). Thủ tục công chứng, sang tên, đặt cọc có ở các danh mục khác.
Vì sao cần danh sách bàn giao riêng
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mô tả thửa đất và căn nhà (nếu có trong sổ). Nó thường không liệt kê máy bơm, bồn nước, bộ bàn ghế, cái tủ thờ, chuồng gà hay hai trăm gốc cà phê. Trong khi đó, với người mua để ở, những thứ này quyết định có dọn vào ở được ngay hay phải mua sắm lại từ đầu.
Ở vùng đồi, nhiều thứ có giá trị lớn nằm ngoài căn nhà: máy bơm giếng khoan, đường ống dẫn nước từ khe về, bồn trữ, dàn tưới, hệ thống điện kéo từ cột vào. Người bán có thể nghĩ đó là đồ của mình, tháo mang sang nhà mới; người mua lại nghĩ đó là một phần của căn nhà.
Một danh sách bàn giao không phải giấy tờ pháp lý phức tạp. Nó là một tờ giấy liệt kê, có ảnh, hai bên ký — đủ để mọi người nhớ giống nhau. Nếu muốn có giá trị chắc hơn, hỏi công chứng viên cách đưa nội dung chính vào hợp đồng hoặc làm phụ lục.
Lập danh sách càng sớm càng tốt — lý tưởng là trước khi đặt cọc, khi hai bên còn đang bàn giá. Để tới ngày giao nhà mới bàn, dễ thành mặc cả từng món.
Nhóm tài sản hay đi kèm nhà cũ
Dùng bảng này làm khung, đi từng phòng, từng góc vườn để điền:
| Nhóm | Ví dụ | Hay bị hiểu nhầm vì |
|---|---|---|
| Nước | Máy bơm giếng, bồn trên cao, bể chứa, ống dẫn từ khe, dàn tưới | Đắt, tháo được, chủ cũ có thể cần ở nhà mới |
| Điện | Công tơ, dây kéo từ cột, đèn ngoài sân, máy phát dự phòng, tấm pin mặt trời nhỏ | Công tơ đứng tên chủ cũ; máy phát tháo được |
| Bếp và sinh hoạt | Bếp gas, bình gas, bếp củi xây, tủ bếp, giường, tủ, bàn ghế | Đồ rời, dễ mang đi |
| Cửa và lắp đặt | Cửa gỗ, khung sắt bảo vệ, rèm, quạt trần, bình nóng lạnh | Gắn vào nhà nhưng tháo được |
| Nông cụ, kho | Máy cắt cỏ, bình phun, cuốc xẻng, bạt phơi, xe rùa | Chủ cũ làm vườn chỗ khác vẫn cần |
| Vườn | Cây trồng, cây giống trong bầu, chuồng gà, giàn leo | Cây ở lại theo đất, nhưng trái vụ này thuộc ai? |
| Vật nuôi | Gà, chó giữ nhà | Phải thoả thuận riêng; vật nuôi không tự động ở lại |
Có những thứ không nên nhận: bình phun và chai lọ thuốc bảo vệ thực vật còn dở, can xăng dầu cũ, đồ điện hỏng. Đề nghị chủ cũ mang đi hoặc xử lý trước khi giao.
Cây trồng và vụ trái: chuyện riêng của nhà vườn
Cây đi theo đất. Cây lâu năm trồng trên thửa đất thường được hiểu là chuyển cùng quyền sử dụng đất. Nhưng nên ghi rõ trong hợp đồng hoặc danh sách: cây trồng trên đất chuyển giao cho bên mua.
Vụ trái đang chín. Mua nhà vườn giữa mùa cà phê, mùa sầu riêng thì trái đang trên cây thuộc ai phải nói rõ: bên bán thu nốt vụ này rồi mới giao, hay giao cả vườn lẫn vụ. Nếu bên bán thu nốt, ghi hạn chót họ được vào vườn hái.
Cây giống, cây trong bầu. Chủ cũ có thể đang ươm cây con trong bầu để trồng hoặc bán. Đây là đồ rời, thoả thuận để lại hay mang đi.
Vườn đang khoán cho người khác. Có nhà vườn chủ cũ khoán phần vườn cho người trong thôn chăm, chia sản phẩm. Hỏi rõ thoả thuận khoán còn hiệu lực tới khi nào; chuyện vườn đang có người khác canh tác có bài riêng ở danh mục tránh rủi ro khi mua.
Vật tư trong vườn. Phân bón còn trong kho, ống tưới, lưới che — liệt kê luôn, tránh việc chủ cũ chở đi một xe sau khi giao.
Lập danh sách bàn giao từng bước
Một buổi đi cùng chủ nhà là đủ, nếu làm có thứ tự:
- Đi từ cổng vào: hàng rào, cổng, đèn sân, công tơ điện, đồng hồ nước (nếu có).
- Ra khu nước: giếng, máy bơm, bồn, bể, đường ống; bật thử máy bơm, mở thử vòi.
- Vào từng phòng: cửa, khoá, quạt, đèn, giường tủ, bàn ghế; ghi để lại hay mang đi.
- Vào bếp và nhà vệ sinh: bếp, tủ bếp, bình gas, bình nóng lạnh, thiết bị vệ sinh.
- Ra kho và vườn: nông cụ, vật tư, chuồng trại, giàn, cây trồng, vụ trái.
- Chụp ảnh từng món sẽ để lại, ghi tình trạng (chạy tốt, hỏng, cần sửa).
- Ghi những món chủ cũ mang đi và hạn chót họ dọn xong.
- Hai bên ký, mỗi bên giữ một bản; đưa nội dung chính vào hợp đồng nếu công chứng viên hướng dẫn.
Với người mua ở xa, có thể làm danh sách qua một cuộc gọi video với chủ nhà, đi từng phòng, rồi gửi bản viết để hai bên xác nhận; đến khi lên nhận nhà thì đối chiếu lại tại chỗ. Cách này không thay được việc tận mắt, nhưng đỡ được nhiều chuyến đi.
Danh sách nên ghi ngày lập và ngày giao nhà dự kiến. Đến ngày giao, cầm danh sách đi lại một vòng, đánh dấu từng món — đó là buổi nghiệm thu đơn giản mà rất hữu ích.
Công tơ điện và các hợp đồng dịch vụ
Công tơ điện là thứ đi theo căn nhà nhưng hợp đồng mua bán điện đứng tên chủ cũ. Sau khi mua, cần làm thủ tục thay đổi tên chủ hợp đồng với điện lực khu vực. Trước ngày giao nhà, cùng chủ cũ chụp chỉ số công tơ, chốt tiền điện tới ngày giao, để hoá đơn sau đó thuộc về mình.
Tương tự với nước máy (nếu có), internet, truyền hình: chốt chỉ số, chốt nợ cước, hỏi chủ cũ có cắt hợp đồng hay để mình đứng tên tiếp. Ở các thôn quanh hồ, đa số nhà dùng nước giếng nên ít khi có đồng hồ nước; internet thì tuỳ nhà.
Thủ tục đổi tên hợp đồng điện chi tiết, chuyện cấp điện cho nhà ở có bài riêng ở danh mục điện nước của trang. Ở đây chỉ nhắc: đưa việc chốt chỉ số vào danh sách bàn giao.
Tình trạng đồ để lại: ghi thật, đừng ghi đẹp
Người bán có xu hướng ghi "máy bơm tốt", "bồn mới". Người mua cẩn thận nên bật thử, nhìn tận mắt, ghi đúng như thấy: máy bơm chạy được nhưng kêu to; bồn nhựa có rong, chân sắt gỉ; bình nóng lạnh không thử được vì chưa có điện. Danh sách ghi thật giúp tránh cảm giác bị lừa khi đồ hỏng tuần đầu.
Với đồ đắt và hay hỏng như máy bơm giếng khoan, có thể thoả thuận chủ cũ cho xem giấy tờ mua, năm lắp, thợ lắp. Biết được thợ đã khoan giếng, lắp bơm là thông tin quý khi cần sửa sau này.
Ghi cả số lượng với những thứ dễ lẫn: bao nhiêu bình gas, bao nhiêu tấm bạt, mấy cuộn ống tưới. Chuyện "hôm trước còn ba bình, nay còn một" là chuyện hay gặp nhất.
Đồ cũ để lại không có bảo hành. Nếu chủ cũ đồng ý sửa một món trước khi giao, ghi rõ trong danh sách: sửa gì, ai kiểm, chưa sửa thì xử lý ra sao.
Ví dụ giả định một danh sách bàn giao
Ví dụ giả định cho một căn nhà cấp 4 có vườn ở Tà Đùng, để thấy mức chi tiết vừa đủ:
- Máy bơm giếng khoan, đang chạy, kêu to khi khởi động — để lại.
- Bồn nhựa trên chân sắt, có rong, chân gỉ nhẹ — để lại; bên bán súc rửa trước ngày giao.
- Công tơ điện, chỉ số chốt ngày giao ghi kèm ảnh — để lại; bên mua làm thủ tục đổi tên.
- Bếp gas hai lò, một bình gas còn khoảng nửa — để lại; bình gas thứ hai bên bán mang đi.
- Bộ bàn ghế gỗ phòng khách, giường gỗ phòng trong — để lại; tủ thờ gia tiên — bên bán mang đi.
- Cửa sắt bảo vệ, quạt trần hai phòng — để lại.
- Xe rùa, hai cuốc, bình phun tay — để lại; máy cắt cỏ — bên bán mang đi.
- Toàn bộ cây trồng trong vườn — chuyển giao; vụ sầu riêng năm nay bên bán thu, hạn chót vào vườn hái theo ngày ghi trong danh sách.
- Chuồng gà và gà — bên bán mang gà đi, để lại chuồng.
- Chai lọ thuốc bảo vệ thực vật trong kho — bên bán gom và xử lý trước khi giao.
Danh sách như vậy chỉ mất một buổi nhưng trả lời trước gần hết những câu hỏi sẽ phát sinh. Mỗi gia đình sẽ có danh sách khác, nhưng khung là như nhau.
Giữ hoà khí với người bán — sắp thành hàng xóm
Ở Tà Đùng, người bán nhà nhiều khi không đi xa: họ dọn sang căn nhà khác trong thôn, sang vườn rẫy cách đó một con dốc. Họ sẽ là hàng xóm, người biết căn nhà rõ nhất, người bạn hỏi khi máy bơm hỏng hay mái dột chỗ lạ. Một danh sách bàn giao rõ ràng giúp giữ quan hệ đó, vì không ai phải nhớ lại "hôm đó nói gì".
Có những món không đáng tiền mà đáng tình: chủ cũ muốn mang theo cái bàn thờ gia tiên, gốc cây do bố mẹ họ trồng muốn bứng một nhánh, hay muốn quay lại thăm mộ phần trong vườn. Những chuyện như vậy nên nói ra và thoả thuận tử tế. Mộ phần trong khuôn viên đất mua là chuyện cần thoả thuận rõ ràng từ trước, hỏi thêm UBND xã về quy định di dời nếu có.
Người mua cũng nên hỏi: chủ cũ có muốn gửi lại đồ gì một thời gian không, cần mấy ngày để dọn. Một chút linh hoạt ngày giao nhà đổi lại một người hàng xóm sẵn lòng giúp.
Câu hỏi thường gặp
Máy bơm, bồn nước có mặc nhiên đi theo căn nhà khi bán không?
Không có gì mặc nhiên nếu hai bên không thoả thuận. Thực tế nhiều người bán tháo mang đi. Ghi rõ trong danh sách bàn giao hoặc hợp đồng những món để lại.
Mua nhà vườn giữa mùa thu hoạch thì trái thuộc ai?
Do hai bên thoả thuận. Thường gặp hai cách: bên bán thu nốt vụ rồi giao, hoặc giao cả vườn lẫn vụ. Ghi rõ cách nào và hạn chót bên bán được vào vườn.
Danh sách bàn giao có cần công chứng không?
Không bắt buộc. Một danh sách có chữ ký hai bên, có ảnh là đủ cho phần lớn trường hợp. Món giá trị lớn nên đưa vào hợp đồng; hỏi công chứng viên cách ghi.
Chủ cũ để lại đồ hỏng, thuốc bảo vệ thực vật cũ thì sao?
Đề nghị chủ cũ mang đi hoặc xử lý trước khi giao. Chai lọ thuốc bảo vệ thực vật là chất thải nguy hại, phải gom đúng nơi theo hướng dẫn của xã.
Có nên nhận lại chó giữ nhà của chủ cũ không?
Tuỳ gia đình. Chó quen nhà giúp giữ nhà nhưng cần chăm, tiêm phòng. Thoả thuận riêng, hỏi chủ cũ tình trạng tiêm phòng dại và tính cách của con chó.
Ngày giao nhà nên làm gì?
Cầm danh sách đi lại từng món, bật thử thiết bị, chốt chỉ số điện, nhận chìa khoá, ghi những gì khác với danh sách. Hai bên ký xác nhận đã giao nhận.