Ở nhà cũ trên đất dốc quanh hồ Tà Đùng, nền ẩm và tường nứt là hai chuyện gần như luôn gặp, nhưng mức độ đáng lo rất khác nhau. Nứt mảnh như mạng nhện trên lớp vữa, ẩm chân tường do mưa tạt thường sửa được bằng việc nhỏ; còn nứt chéo từ góc cửa, nứt to và mở rộng dần, nền lún lệch, nhà sát mép taluy có đất sụt là dấu hiệu nền móng có vấn đề, cần kỹ sư xem trước khi mua.
Mùa mưa ở vùng hồ dài và ẩm, sương sáng dày, đất đỏ ngậm nước — một căn nhà cấp 4 xây không chống ẩm sẽ rịn nước từ chân tường suốt mấy tháng. Bài này giúp người mua nhà cũ ở xã Tà Đùng (Lâm Đồng, trước là Đắk Som và Đắk R'Măng, huyện Đắk Glong, Đắk Nông) đọc các dấu hiệu, phân loại mức độ và biết lúc nào cần chuyên môn. Kỹ thuật nền móng, kè, thoát nước chống sạt khi xây mới thuộc các bài xây trên đất dốc ở trang anh em; ở đây là nhìn một căn nhà đã có.
Ẩm ở nhà cũ đến từ đâu
Có ba nguồn ẩm chính, và mỗi nguồn sửa một kiểu. Nguồn thứ nhất là nước mưa tạt: tường phía hứng gió ướt mỗi trận mưa, mái đua ngắn, nước theo khe cửa sổ vào. Vết ẩm nằm cao, loang từ trên xuống hoặc quanh khung cửa, khô nhanh khi trời nắng.
Nguồn thứ hai là ẩm từ đất lên: nhà xây không có lớp chống thấm chân tường, nước trong đất ngấm ngược lên theo gạch. Vết ẩm thành một dải ngang ở chân tường, cao chừng một gang tay tới nửa mét, có vệt muối trắng, sơn phồng, vôi bong; mùa khô cũng không khô hẳn. Nền xi măng không có lớp ngăn ẩm thì rịn nước, sờ thấy lạnh và ướt.
Nguồn thứ ba là nước dồn từ dốc: nhà nằm dưới chân dốc hoặc lưng tựa vào mái đất đào, nước mưa từ trên đồi chảy xuống dồn vào chân tường phía sau. Vết ẩm tập trung ở tường phía dốc, nặng nhất sau những ngày mưa dầm, có khi nước rỉ qua nền.
Một cách kiểm đơn giản để phân biệt ẩm từ đất với hơi nước đọng: dán kín một miếng ni lông nhỏ lên chỗ tường ẩm, để một hai ngày. Nước đọng ở mặt trong miếng ni lông (phía tường) cho thấy ẩm đi từ trong tường ra; nước đọng ở mặt ngoài cho thấy hơi nước trong phòng ngưng lại trên tường lạnh.
Ngoài ba nguồn đó còn có ẩm không khí: sương sáng vùng hồ, nhà kín ít gió làm hơi nước đọng trên tường lạnh, góc tủ, sau giường. Loại này giảm được bằng thông gió, đón nắng sáng, không phơi đồ trong nhà.
Đọc vết ẩm
Nhìn hình dạng và vị trí vết ẩm để đoán nguồn — bước đầu để biết sửa gì:
| Vết ẩm trông thế nào | Thường do | Hướng xử lý chung |
|---|---|---|
| Loang từ trên xuống, quanh cửa sổ, tường hứng gió | Mưa tạt, mái đua ngắn, khe cửa hở | Kéo dài mái, mái hắt, trám khe, sơn chống thấm mặt ngoài |
| Dải ngang chân tường, có muối trắng | Ẩm từ đất ngấm lên | Làm lớp chống thấm chân tường, thoát nước quanh nhà, nâng nền (cần thợ) |
| Tập trung tường phía dốc, nặng sau mưa dầm | Nước dồn từ dốc phía sau | Rãnh chặn nước phía trên, dẫn nước vòng qua nhà (cần thợ, kỹ sư) |
| Mốc đen góc phòng, sau tủ, trên trần | Ẩm không khí, thiếu thông gió, mái dột | Thông gió, kê tủ cách tường, sửa dột |
| Nền rịn nước, lạnh, gạch bong | Nền không có lớp ngăn ẩm, nền thấp | Làm lại nền có lớp ngăn ẩm, nâng cốt nền |
Nhiều nhà có cả hai ba nguồn cùng lúc. Sửa nguồn lớn nhất trước — thường là nước dồn từ dốc và nước tạt — rồi mới tính sơn, ốp, trát lại.
Tường nứt: phân loại theo hình dạng
Nứt chân chim. Những đường nứt mảnh, ngắn, đan như mạng nhện trên lớp vữa trát. Thường do co ngót vữa, chênh nhiệt. Không ảnh hưởng kết cấu; trát, sơn lại là xong.
Nứt dọc theo chỗ nối tường cũ với phần cơi nới. Nhà cấp 4 hay được nối thêm gian bếp, hiên. Chỗ nối không liên kết tốt sẽ nứt thẳng đứng. Ít nguy hiểm nếu không mở rộng, nhưng là chỗ nước vào.
Nứt chéo từ góc cửa, góc cửa sổ. Đường nứt chạy xiên 45 độ từ góc ô cửa ra. Đây là kiểu nứt hay gặp khi móng lún lệch — một phần nhà lún nhiều hơn phần kia. Cần người có chuyên môn xem.
Nứt ngang dài ở chân tường hoặc dưới mái. Nứt ngang ở chân tường có thể do móng; nứt ngang ngay dưới mái có thể do kèo đẩy, mái nặng. Cần xem.
Nứt to, hở, mở rộng dần. Nứt nhét được đồng xu, hai mép lệch nhau, nứt mỗi mùa mưa lại rộng hơn — dấu hiệu chuyển vị đang tiếp diễn. Không nên mua trước khi kỹ sư đánh giá.
Nhà trên đất dốc: những dấu hiệu riêng
Trên đất đồi Tà Đùng, nhiều nhà cũ được dựng trên nền đào một phần vào sườn đồi, đắp một phần ra phía dốc. Phần nền đắp, nếu không được đầm chặt và giữ bằng kè, là chỗ dễ lún nhất. Dấu hiệu: nứt nền sân phía dốc, nứt tường chạy theo hướng vuông góc với sườn đồi, nhà hơi nghiêng ra phía dốc, cửa phía đó kẹt.
Đi vòng ra phía dốc của nhà, nhìn chân móng: đất quanh chân móng có bị xói hở không, có vết sụt nhỏ, có rễ cây lớn đội lên không. Nhìn mái taluy dưới nhà: có cỏ phủ, ổn định hay đất trơ, có vết trượt, có nước rỉ ra từ mái đất sau mưa không.
Phía sau nhà, nếu nhà lưng tựa vào mái đất đào cao, nhìn mái đất đó: có nứt đỉnh, có đá lăn, có cây nghiêng về phía nhà không. Mùa mưa, mái đất đào sát nhà là mối nguy về sạt.
Những dấu hiệu này không tự động nghĩa là nhà sắp hỏng, nhưng đủ để mời kỹ sư xây dựng xem trước khi mua. Phần thiết kế kè, thoát nước chống sạt là chuyện kỹ thuật mà các bài xây dựng trên đất dốc của trang bất động sản Tà Đùng anh em đã viết; người mua nhà ở chỉ cần biết đâu là dấu hiệu phải hỏi.
Kiểm nền và tường khi đi xem
Mười phút kiểm theo trình tự sẽ cho bức tranh khá rõ:
- Đi vòng ngoài nhà: nhìn chân tường bốn phía, đặc biệt phía dốc và phía hứng gió. Ghi vết ẩm, vết nứt.
- Nhìn rãnh thoát nước quanh nhà: có không, có thông không, nước mưa từ mái đổ xuống đâu.
- Vào trong: soi đèn pin ở chân tường, sau tủ, góc phòng; sờ nền xem lạnh ướt không.
- Đặt viên bi hoặc chai tròn ở vài chỗ trên nền xem có lăn về một phía.
- Đóng mở từng cánh cửa, cửa sổ: kẹt, xệ, hở một góc là dấu hiệu khung lệch.
- Chụp ảnh từng vết nứt kèm thước; nếu được, đánh dấu đầu vết nứt bằng bút chì kèm ngày, lần sau quay lại xem có dài thêm không.
- Hỏi chủ nhà: vết nứt có từ bao giờ, có rộng thêm không, mùa mưa nước có vào nhà không.
Cách đánh dấu đầu vết nứt bằng bút chì là cách theo dõi đơn giản mà thợ hay dùng. Nếu giữa hai lần xem cách nhau vài tuần, vết nứt đã dài hơn vạch, đó là thông tin quan trọng cho kỹ sư.
Mốc trong nhà và sức khoẻ
Mốc đen ở góc phòng, trên trần, sau tủ không chỉ xấu. Với người có bệnh hô hấp, dị ứng, hen, trẻ nhỏ và người già, sống lâu trong nhà ẩm mốc có thể làm bệnh nặng hơn. Nếu trong gia đình có người đang điều trị bệnh hô hấp, hỏi bác sĩ về việc chuyển tới vùng ẩm nhiều sương, và ưu tiên xử lý ẩm mốc trước khi dọn vào.
Lau mốc trên bề mặt chỉ là tạm; mốc quay lại nếu nguồn ẩm còn. Xử lý gốc: sửa dột, chặn nước tạt, thoát nước quanh nhà, thông gió, đón nắng. Sau đó mới cạo lớp vữa, sơn hỏng, trát và sơn lại bằng vật liệu chịu ẩm.
Khi cạo mốc, sơn cũ, đeo khẩu trang và găng tay, mở cửa thông gió, không để trẻ nhỏ ở trong phòng. Dùng chất tẩy theo đúng hướng dẫn trên bao bì, không trộn các loại chất tẩy với nhau.
Mùa mưa đầu tiên trong căn nhà cũ: theo dõi gì
Dù đã kiểm kỹ, mùa mưa đầu tiên sống trong căn nhà vẫn là lúc căn nhà "nói thật" nhiều nhất. Nên coi đó là một mùa quan sát: sau mỗi trận mưa lớn đi một vòng trong và ngoài nhà, ghi lại chỗ nào ẩm mới, chỗ nào nước đọng, nước mưa từ dốc chảy qua đâu, rãnh nào tràn.
Theo dõi các vết nứt đã đánh dấu bằng bút chì: có dài thêm, rộng thêm sau những tuần mưa dầm không. Đất đồi ngậm nước nhiều nhất vào giữa và cuối mùa mưa; chuyển vị nếu có thường lộ ra lúc đó.
Đừng vội trát, sơn, ốp gạch ngay khi mới dọn vào. Một lớp sơn mới che mất những dấu hiệu quý trong mùa mưa đầu. Sửa dột, khơi rãnh, chặn nước trước; đợi qua mùa mưa, khi đã biết rõ nước đi đâu, mới làm phần hoàn thiện.
Những gì ghi được trong mùa này là tài liệu tốt nhất để nói chuyện với thợ, với kỹ sư, và để lên kế hoạch sửa nhà vào mùa khô kế tiếp.
Sửa được hay phải cân nhắc lại
Gom lại, có thể chia các phát hiện thành ba mức. Mức nhẹ: nứt chân chim, ẩm do mưa tạt, mốc do thiếu thông gió — sửa trong vài ngày, không ảnh hưởng quyết định mua. Mức vừa: ẩm chân tường từ đất, nền thấp nước vào, nước dồn từ dốc — cần thợ làm chống thấm, rãnh, nâng nền; tốn công nhưng làm được.
Mức nặng: nứt chéo, nứt to mở rộng, nền lún lệch, nhà sát mép taluy có dấu hiệu sạt — phải có kỹ sư đánh giá. Có trường hợp gia cố được, có trường hợp sửa tốn hơn xây mới, có trường hợp vị trí nhà không an toàn.
Với mức vừa, hãy hỏi thợ thời gian làm và nên làm vào mùa nào; phần lớn việc chống ẩm, nâng nền, làm rãnh nên làm trong mùa khô, khi đất ráo và vữa kịp khô.
Người mua để ở với gia đình có trẻ nhỏ, người già nên rất thận trọng với mức nặng. Một căn nhà đẹp nhìn ra hồ không đáng để đánh đổi an toàn mỗi mùa mưa.
Câu hỏi thường gặp
Tường nhà cũ nứt chân chim có cần sửa ngay không?
Không gấp. Nứt mảnh trên lớp vữa thường do co ngót, không ảnh hưởng kết cấu. Có thể trát, sơn lại khi sửa nhà. Chỉ lo khi vết nứt to dần, chạy chéo từ góc cửa hoặc kèm nền lún.
Chân tường lúc nào cũng ẩm có sơn chống thấm là hết không?
Sơn chống thấm mặt trong chỉ che tạm nếu ẩm ngấm từ đất lên. Cần chặn từ gốc: lớp chống thấm chân tường, thoát nước quanh nhà, có khi phải nâng nền. Nhờ thợ xem nguồn ẩm trước khi chọn cách.
Nhà nằm dưới chân dốc có nên mua không?
Không loại ngay, nhưng phải xem nước mưa từ dốc đi đâu, mái đất phía sau có ổn định không. Có rãnh chặn và mái đất có cỏ phủ, không nứt thì ổn hơn nhiều. Dấu hiệu sạt thì mời kỹ sư.
Thuê kỹ sư xem nhà cũ có tốn nhiều không?
Trang không nêu giá; chi phí tuỳ quy mô và mức kiểm. So với rủi ro mua phải nhà có vấn đề móng trên đất dốc, một buổi đánh giá thường là khoản đáng bỏ.
Nền nhà rịn nước mùa mưa có sửa được không?
Được, thường bằng cách làm lại nền có lớp ngăn ẩm, nâng cốt nền cao hơn sân và làm rãnh thoát quanh nhà. Đây là việc lớn, nên làm trước khi lát gạch, kê đồ.
Mốc trong nhà có ảnh hưởng sức khoẻ không?
Với người có bệnh hô hấp, dị ứng, trẻ nhỏ và người già, môi trường ẩm mốc có thể làm triệu chứng nặng hơn. Xử lý nguồn ẩm, thông gió; người có bệnh nên hỏi bác sĩ.